深圳中心区隐贵住区孤品福田香蜜湖第一生态苑顶复法拍房占位价值高地

深圳中心区隐贵住区孤品福田香蜜湖第一生态苑顶复法拍房占位价值高地

一、项目占位：深圳核心区的“生态资产标本”

香蜜湖第一生态苑（香蜜湖1号）坐落于福田区香梅路与侨香路交汇处，雄踞行政、金融、文化三心交汇腹地，毗邻1.2平方公里香蜜湖城市绿肺，以“1.17超低容积率+地铁上盖+名校环伺”的复合价值，成为深圳主城区不可再生的高端住区标杆。项目由中海地产与香港信和置业联合开发，总建面13万㎡，仅447席纯居规划，涵盖联排别墅、Townhouse 及高层住宅，构筑城市核心区稀缺的低密度生态住区。

交通网络：立体交通枢纽

• 地铁2号线香梅北站直线距离约280米，15分钟直达车公庙总部基地，30分钟贯通前海 - 福田 - 罗湖三大中心；

• 北环大道、深南大道等城市主干道环绕，10分钟接入广深高速，25分钟直达宝安国际机场。

生态资源：城市绿肺环绕

紧邻香蜜湖度假村、香蜜公园（原农科公园）、安托山自然公园，形成“出门即公园”的生态居住体验，湖光山色与城市繁华无缝切换。

二、房源详情：顶层复式・满五稀缺资产

【地址】：深圳市福田区香蜜湖香梅路香蜜湖第一生态苑4栋华月阁22B（顶层复式）【建筑面积】：324.16㎡【户型格局】：10室2厅3卫，南北通透全明户型，双阳台设计实现270°观景视野【建筑年代】：2006年【装修状态】：精装交付，品质细节历久弥新【产权属性】：满五物业，税费优化

• 价格体系：震撼价值差

• 起拍价：3342.82万元（单价10.31万/㎡）

• 法院评估价：4178.52万元

• 市场参考价：5351.88万元（单价16.51万/㎡）

• 价值差：对比市场价直省2009.06万元，相当于6.2折优享城市核心资产

三、核心价值：四维稀缺性构筑资产壁垒

1. 区位稀缺性：十年零宅地的价值高地

香蜜湖片区近十年无新增住宅用地供应，项目以“中心区+生态湖居+地铁物业”三重稀缺属性，成为高净值人群资产配置的硬通货。2025年片区二手房价均价18.6万/㎡，教育资源溢价达127%，稀缺性驱动长期价值攀升。

2. 产品稀缺性：低密度社区的顶层奢居

• 深圳主城区罕见1.17容积率，50%绿化率构建坡地式园林，中央叠水景观与五重植被体系营造私密生态住区；

• 顶层复式设计，动静分区明晰，10室灵动空间可满足多代同堂、商务社交等多元需求，附赠专属储物空间，实用率远超普通住宅。

3. 配套稀缺性：全维度高端生活圈

教育：荔园外国语小学、深圳高级中学（集团）等名校环绕，构建0-15岁全龄优质教育链；

商业：10分钟直达星河 COCO Park、福田星河购物公园、山姆会员店，奢享都市消费体验；

医疗：深圳市儿童医院、香港大学深圳医院等三甲医院车程均在10分钟内，为健康保驾护航。

4. 规划稀缺性：新金融中心的价值红利

随着香蜜湖新金融中心建设推进，国际交流中心、国家歌剧院等文化地标规划落地，片区将升级为集金融、文化、生态于一体的世界级城市会客厅，项目所在区域未来价值潜力显著。

四、市场参考：高净值圈层的资产共识

2025年Q1数据显示，香蜜湖第一生态苑别墅产品单价最高达37.78万/㎡，高层复式单位因稀缺性及景观优势，二手市场流通周期短于普通住宅。本次法拍房源作为片区罕见的顶层复式满五物业，兼具自住舒适性与资产增值属性，契合城市核心资产配置逻辑。

五、信息公示：司法处置・产权清晰

本次房源由福田区人民法院依法公开处置，拍卖流程透明合规。项目物业管理由中海物业全程护航，24小时安防系统、人车分流设计保障居住品质，社区圈层纯粹，住户以企业高管、金融精英为主，居住氛围高端私密。

注：

1. 香蜜湖第一生态苑作为深圳豪宅市场的价值坐标，其稀缺性与规划红利共同构筑了难以复制的资产护城河，本案往往都是深刻洞察城市核心价值的投资者竞相逐猎之鹿、摧拨之城。

2. 以上数据综合自司法拍卖平台及网络调研，仅供参考，具体以实际信息为准，房源尚未开展相关尽调及背景调查，请待详核之后再参拍！