5.3折抄底深圳龙华核心区北站枢纽旁低密豪宅优质资产

5.3折抄底深圳龙华核心区北站枢纽旁低密豪宅优质资产

一、小区整体价值：北站枢纽旁的低密生态住区

（一）核心区位与立体交通

熙园山院位于龙华区民治街道玉龙路西侧，占位深圳北站商务区辐射核心，享“高铁+地铁+高速”三维交通网络：

轨道交通：距深圳北站地铁站（4/5/6号线换乘站）仅500米，16分钟直达香港西九龙，30分钟覆盖广深莞核心城区；

自驾体系：南坪快速、梅观高速等主干道环绕，15分钟直达福田 CBD，20分钟抵达宝安机场；

生态优势：背靠17.5万㎡北站中心公园，步行5分钟即达山体步道，近享塘朗山、银湖山超百平方公里绿肺景观。

（二）低密社区规划与品质细节

作为容积率仅1.2的纯粹豪宅社区，项目由315套高层及106套别墅组成，建筑密度低于9%，核心优势包括：

建筑工艺：外立面采用进口砂岩干挂，防水抗震性能优越；地下整层全采光设计，高层区私密性俱佳；

园林配套：4万㎡地中海风格园林由香港贝尔高林操刀，含下沉式会所、无边际泳池、儿童游乐区等；

物业管理：鸿荣源国家一级资质物业，24小时管家服务，物业费4.5元 /㎡/月，人车分流管理保障居住静谧。

二、标的房源核心参数与稀缺价值

（一）基础指标

（二）价格优势矩阵

（三）户型与居住优势

空间布局：南北通透双阳台设计，主卧套房带270°飘窗，北向次卧可改造书房或儿童房，满足多成员家庭或三代同堂需求；

楼层价值：19层规避低楼层潮湿与噪音问题，高于别墅区（最高10层）视野无遮挡，兼具居住舒适度与景观资源；

改造潜力：毛坯状态保留原始结构，可根据需求拓展中西双厨、家庭影音室等功能区，得房率提升空间达15%。

三、法拍房核心优势与风险提示

（一）三大投资亮点

政策红利型捡漏：

满五属性节省约100万元税费（按市场价计算增值税及个税），实际购房成本显著低于同品质二手房；

北站枢纽扩建工程（2026 年完工）及 Costco 商圈（已开业）辐射，未来3年区域房价预期稳中有升。

自住优选属性：

步行15分钟可达玉龙学校（九年制公立）、圣莫丽斯幼儿园，3公里内覆盖培侨书院等国际教育资源；

2.8公里新华医院（三甲）、1.5公里 COCO City 商圈，生活配套成熟度优于90%同价位法拍项目。

资配安全属性：

法院评估价1227.79万元作为价值锚点，起拍价较评估价低20%，下行空间有限；

鸿荣源品牌加持，建筑质量经10年验证无重大瑕疵，物业维护水平高于区域均值。

（二）风险防控指南

产权核查：选择靠谱机构，通过合法正规方式查询抵押、查封状态等尽调服务，确认无长期租赁合约（避免“买卖不破租赁”风险）；

资金规划：法拍房需10%首付款（具体以平台及政策法规为准），尾款需在10日内付清。完美垫资服务，解决后顾之忧；

清场准备：若存在原业主占用，需通过机构合法清场。

四、客群适配与购买建议

（一）目标客群画像

（二）决策参考要点

实地勘察：重点检查房屋承重结构、管道井位置，建议委托专业机构出具报告；

税费测算：提前核算契税（首套1.5%、二套2%），避免预算超支；

贷款预审：最高可贷70%（正规无忧可调），确保资金链顺畅。

五、总结：核心区稀缺资产的价值锚点

本案不仅是一套高性价比法拍房，更是深圳北站商务区稀缺的低密住区入场券。其5.3折起拍的价格优势，叠加满五的税费红利、正南向中层的优质户型，既适合追求生活品质的改善型家庭，也为资产配置者提供了安全边际充足的投资标的。在当前市场环境下，该房源以“低于评估价20%、低于市场价46.7%”的双重价值洼地属性，成为龙华核心区不可多得的抄底机会。

以上信息仅供参考，房源尚未开展相关尽调及背景调查，请待详核之后再参拍！