深圳西部资产配置手册：从住宅到商业沙井法拍房价格体系与风险参数全公开

深圳西部资产配置手册：从住宅到商业沙井法拍房价格体系与风险参数全公开

作为深圳西部重点发展区域，沙井街道近年依托粤港澳大湾区规划与海洋新城建设，正经历产业升级与城市更新的双重利好。以下精选五宗司法拍卖标的，涵盖住宅、商务办公、商业等多元物业类型，以详实数据呈现资产价值，为理性投资提供参考：

一、棕榈堡花园・醇熟住区大四房

标的地址：沙井街道万丰路东侧棕榈堡花园6栋C座05B

物业属性：住宅（满五・精装交付）核心参数：

建面：138.54㎡ | 楼层：5/18层（南向中低楼层，采光通风俱佳）

户型：4室2厅2卫（南北通透格局，主卧带独立卫浴与观景飘窗）

楼龄：2007年（社区绿化率达35%，配备泳池、篮球场等成熟配套）价值亮点：

区位便利性：步行约800米即达万丰海岸城（在建超百万方商业综合体），涵盖购物中心、IMAX 影院、品牌超市；距离地铁12号线沙浦站约1公里左右，可快速接驳南山、福田核心区。

资产优势：满五住房属性，相较同类房源节省交易税费超40万元；精装交付，状态保持良好，入户玄关、实木地板、品牌厨卫等硬装齐全，可实现“轻改造即入住”。

价格竞争力：起拍单价3.42/㎡，较2024年沙井同类住宅成交均价（约4.8万/㎡）低29%，捡漏空间达183.23万元，相当于以2019年区域房价水平购置核心地段大四房。价格体系：

起拍价：473.45万元 | 法院评估价：584.51万元（较2023年市场价下调15%） | 市场参考总价：656.68万元（基于2024年中同户型成交价）

二、华盛新沙荟名庭・次新刚需两房

标的地址：沙井街道华盛新沙荟名庭（三期）A座609

物业属性：住宅（满五・精装现房）核心参数：

建面：68.5㎡ | 楼层：6/32层（西南向户型，动静分区合理，主卧带全景落地窗）

户型：2室2厅1卫（赠送约8㎡入户花园，可改造为书房或储物空间）

楼龄：2017年（围合式社区设计，自带幼儿园与社区商业，物业管理费3.5元/㎡/月）价值亮点：

教育资源加持：对口沙井中学（省一级学校）与荣根学校（百年名校，2023年中考公办普高率超65%），步行距离均在1公里内（具体学区划分以当年教育局公告为准）；周边300米内有华盛商业广场，满足日常购物需求。

产品适配性：精装标准包含全屋品牌卫浴、定制橱柜、分体式空调，可直接入住，尤其适合首次置业的年轻家庭或学区需求客户；68㎡紧凑两房设计，总价控制合理，首付约67.5万元（按30%计算）即可上车西部核心住区。

折扣优势：7折起拍，起拍单价3.29万/㎡，较同小区2024年挂牌均价（4.8万/㎡）低31.5%，低于法院评估价36%，投资安全边际充足。价格体系：

起拍价：225.13万元 | 法院评估价：351.77万元（参考2023年中市场行情） | 市场参考总价：321.27万元（2024年同户型实际成交价）

三、京基御景珑庭・复式写字楼资产

标的地址：沙井街道京基御景珑庭7栋B座1101

物业属性：写字楼（复式结构・毛坯可定制）核心参数：

建面：223.3㎡ | 楼层：11/22层（标准层高4.5米，复式后使用面积达350㎡+，南向无遮挡视野，俯瞰新桥东产业园区）

户型：5室2厅2卫（可灵活分割为办公区、会议室、接待区，预留上下水接口，支持轻生产或展厅功能）

楼龄：2020年（片区少有的甲级商务写字楼，配备6部高速电梯，停车位配比1:1.2）价值亮点：

产业红利叠加：紧邻新桥东先进制造园区（规划面积达530万㎡，定位深圳最大“工改工”项目，重点引进人工智能、高端装备企业），未来将带来超10万产业人口办公需求；距离广深沿江高速沙井出口仅 1.5公里，40分钟可达前海自贸区。

成本优势突出：毛坯交付状态赋予极高改造自由度，起拍单价1.48万/㎡，仅为2021年项目开盘价（3.5万/㎡）的42%，较当前沙井写字楼租金成本（约80元/㎡/月）更具长期持有价值 —— 按10年持有期计算，静态成本仅为租赁支出的60%。

空间利用率：复式结构实现“买一层用两层”，实测使用率达157%，显著高于普通写字楼80%-90%的使用率，适合中小型企业总部或创意产业工作室。价格体系：

起拍价：329.29万元 | 法院评估价：411.61万元（考虑空置率后的保守估值） | 市场参考总价：781.55万元（2021年同楼层毛坯成交价）

四、誉珑明轩・临街潜力商铺

标的地址：沙井街道誉珑明轩1栋205

物业属性：商铺（二层・毛坯待开发）核心参数：

建面：143.67㎡ | 楼层：2/32层（层高5.1米，可隔两层使用，展示面宽达8米，直面小区主出入口）

楼龄：2021年（所在社区入住率已达80%，周边300米内覆盖誉珑明轩、棕榈堡花园等6个成熟小区，常住人口超5万人）价值亮点：

消费基数稳固：位于万丰社区核心居住带，3公里半径内聚集超15万常住人口，消费需求以家庭客群为主，适配亲子教育、社区医疗、生鲜超市等高频业态；临近沙井人民医院（三甲在建），未来医疗配套升级将带动人流进一步集中。

性价比优势：起拍单价2.82/㎡，不足周边新建商铺售价（6-8万/㎡）的50%，且低于同社区2023年二手商铺成交价（4.2万/㎡）33%；毛坯状态便于根据业态定制装修，如餐饮类可预留烟道，零售类可设计开放式展示空间。

政策利好：所在片区纳入沙井大街片区城市更新单元（规划建面达260万㎡），未来5年将新增商业面积超30万㎡，当前低价布局可共享区域价值提升红利。价格体系：

起拍价：404.63万元 | 法院评估价：505.79万元（参考2023年社区底商租金估值） | 市场参考总价：803.04万元（2021年同面积段商铺开盘价）

五、湾景商务中心・高拓复式公寓

标的地址：沙井街道湾景商务中心2栋A1111

物业属性：商务公寓（复式精装・通燃气）核心参数：

建面：30.89㎡ | 楼层：11/24层（东南向黄金朝向，享无遮挡城景，复式二层净高2.1米，实际可用面积达60㎡）

户型：1室2厅1卫（改造后可实现3室2厅2卫，一层设开放式厨房、客厅及客卫，二层为双卧室带独立储物空间）

楼龄：2019年（带全屋精装交付，含定制榻榻米、智能家居系统，天然气入户，水费按民用水价收取）价值亮点：

功能复合性：区别于传统商务公寓，该标的具备通燃气、低梯户比（3梯18户）优势，既满足单身青年自住需求，亦可作为工作室或民宿运营（周边同类民宿日租金约300-400元）；临近沙井中心路商圈，步行5分钟可达形色城购物中心。

投资性价比：起拍总价41.65万元，首付仅需20.8万元（按50%计算），月供约1800元（按商业贷款年利率5.5%、10年期计算），低于周边同面积段住宅租金（约2500元/月），以租养贷压力小；5.4折起拍，单价1.35万/㎡，较2021年公寓市场价（2.8万/㎡）腰斩，安全边际显著。

稀缺性价值：沙井核心区近年新供商务公寓量锐减，该标的为少有的小面积、低总价、高拓展产品，尤其适合资金有限的投资客或过渡期自住群体。价格体系：

起拍价：41.65万元 | 法院评估价：74.38万元（参考2023年同类产品估值） | 市场参考总价：77.84万元（2021年同楼层精装成交价）

【投资决策参考】

司法拍卖流程：所有标的均通过网络司法拍卖平台公开竞拍，若有意愿报名参拍，请提前寻求合法合规辅拍机构协助竞拍；若有意向标的，请在辅拍机构尽调指导下，于开拍前缴纳保证金（通常为起拍价10%-20%），切记成交后10-15日内付清余款，否则无法顺利过户，具体规则以平台公告为准。

风险提示：需重点核查标的权属是否清晰、是否存在租赁纠纷或占用情况，建议委托专业辅拍机构协助尽调；商业类物业（写字楼、商铺、商务公寓）交易税费较高，可能涉及土地增值税、契税等，需尽调获知详情。

区域发展红利：沙井当前正推进13个旧改项目，规划新增2所九年一贯制学校、3个地铁站点，未来3-5年将迎来配套成熟度与物业价值的双重提升，长线投资需结合城市更新进度综合评估。

以上信息仅供参考，房源尚未开展相关尽调及背景调查，请待详核之后再参拍！