直省400万深圳龙华圣莫丽斯稀缺法拍房私享瑞士风情园林央景

直省400万深圳龙华圣莫丽斯稀缺法拍房私享瑞士风情园林央景

一、【生态价值】深圳中央别墅区稀缺低密样本

✅ 天赋山湖资源：背靠塘朗山郊野公园（12.6万㎡城市绿肺），内拥3.5万㎡圣莫丽斯湖，社区绿化率60%，容积率仅1.2，为深圳主城区罕见的“一山一湖一社区”纯居生态系统。

✅ 瑞士风情园林：1亿元打造“台地式立体景观”，18处主题景点串联登山步道、高山植物园，本案C01栋位居中轴景观带，南北向无遮挡，可俯瞰湖景与园林双景观。

二、【教育价值】双名校学区硬核配置

✅ 12年公办教育链：

• 幼儿园：小区内圣莫丽斯幼儿园（省一级标准）

• 中小学：深圳外国语学校龙华校区（小学 + 初中，市教育局直属，2023年中考四大率18.7%）、玉龙学校（九年一贯制，步行10分钟可达）

✅ 学区房溢价逻辑：近三年龙华区名校学区房均价年涨幅5.8%，本案满五属性可规避增值税，交易成本较普通二手房低约5%（以市场价计算节省78万元）。

三、【区位价值】北站商务区黄金辐射圈

✅ 三维交通枢纽：

1. 地铁：1公里直达深圳北站（及地铁4/5/6号线），20分钟到福田中心区，30分钟到南山科技园

2. 高铁：17分钟直达香港西九龙，3小时覆盖粤港澳大湾区核心城市

3. 自驾：南坪快速、福龙路双快速路，15分钟切入深圳核心商圈

✅ 规划红利兑现：

• 北站东广场2026年建成后，将引入10家以上总部企业，片区商务人口预计增加8万+

• 地铁22号线（规划中）设站深圳北站，未来可直达福田保税区，强化交通枢纽地位

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四、【产品价值】高性价比改善首选

五、【资产价值】市场回调期的安全垫资产

✅ 法拍房价值锚点：法院评估价1410.58万元（较市场价低10%），低于周边次新房（如金亨利首府单价8.5万/㎡）约40%，抗跌性显著。

✅ 租金收益保障：同户型高层月租金约2.5万元，租金回报率2.7%（高于深圳高端住宅平均2.3%），以租抵贷压力小。

✅ 稀缺性支撑：深圳容积率＜1.5的住宅社区仅占3.2%，本案作为成熟社区现房，兼具“生态 + 学区 + 地段”三重稀缺属性，长期增值逻辑清晰。

六、【风险对冲指南】理性投资决策要素

尽调重点：

1. 核查是否存在长期租赁（最长可破租赁期20年）

2. 确认物业费、水电费欠费情况（当前物业费4.9元/㎡/月）

资金规划：

1. 法拍房需一次性付款或提前申请“法拍贷”（首付比例30%-50%，利率5.5%-6%）

2. 预留10%-15%预算应对可能的腾退成本或装修升级

周期预判：

1. 深圳法拍房平均成交周期45天（成交后最快9天拿证），本案属“热点片区 + 优质户型”，流拍概率低于20%

2. 建议对比近3个月同类房源成交数据（如2025年3月C03栋12A单位以6.2万/㎡成交）

七、总结提示

• 价值总结：本案是深圳高端住宅市场中罕见的“价值洼地”—— 以刚需价格撬动顶豪生态资源，以学区硬通货对冲市场波动，以北站枢纽红利锁定未来增长。无论是追求居住品质的改善家庭，还是注重风险平衡的资产配置者，本案均为2025年值得重点关注的标杆性标的。

• 数据来源：综合各大网络平台2025年4月数据，及法院司法拍卖平台公告。具体交易细节请以官方公示及专业机构尽调为准。

以上信息仅供参考，房源尚未开展相关尽调及背景调查，请待详核之后再参拍！