法拍房投资良机深圳龙岗核心布吉大都汇大厦商业楼层带廿年11.4%回报率租约加持

法拍房投资良机深圳龙岗核心布吉大都汇大厦商业楼层带廿年11.4%回报率租约加持

深圳市龙岗区布吉镇南门墩深惠公路桥侧大都汇大厦商业01层-05层

战略区位价值重塑‌

项目位于深圳东站TOD核心辐射圈，与地铁3/5/14号线布吉站形成“百米立体交通网”，日均枢纽客流量突破52万人次，直接承接福田、罗湖高端消费外溢需求。所属南门墩片区被纳入城市更新重点单元，规划建设680米超高层商务地标及4座复合型商业综合体，未来将升级为深圳东部产城融合示范区。

资产运营价值解析‌

‌收益确定性‌：标的1-5层整体由国际连锁酒店品牌佳兆业承租至2032年，年租金支付稳定，年均现金流约1855万元，8年即可回本。租约到期后具备业态重塑空间，可引入高端零售、共享办公等新兴业态，租金溢价潜力达30%以上。

成本优势凸显‌：起拍单价1.05万/㎡，较同区位新建商业体折价超40%，资产安全边际显著。剩余17年产权完整覆盖城市更新兑现周期，规避产权续期风险。

财务模型与退出路径‌

投资回报测算‌：稳定年化收益率11.4%，显著高于深圳商业地产均值。持有期内可通过租约收益覆盖76%本金，叠加TOD枢纽建设及旧改规划驱动，2042年前预估资产增值空间超138%。

资本运作路径‌：短期依托稳定现金流进行资产抵押融资，中期租约到期后通过业态升级实现租金倍增，长期结合城市更新政策择机退出，形成“现金流+增值”双收益闭环。

‌风险缓释体系‌

1. 司法拍卖流程合规透明，权属清晰无隐性债务

2. 酒店+社区商业组合模式，抗周期性强，依托片区2.1万/平方公里常住人口刚性需求

3. 政府规划投资超200亿打造南门墩商务集群，政策兜底价值明确

‌市场趋势前瞻‌

2025年深圳商业地产呈现核心资产价值回归趋势，具备交通枢纽与城市更新双重概念的标的涨幅领跑市场。布吉片区依托深圳东站扩容（规划12站台）及680米超高层地标建设，未来五年将形成500万㎡商务生态圈，本资产作为稀缺整售型标的，估值修复动能强劲。

房源概况详述

证载面积：15427.77㎡，其中，1层：2660.59㎡，2层：3135.53㎡，3层：3174.34㎡，4层：3174.34㎡，5层：3282.97㎡，房屋性质：商品房，房屋用途：商业，土地使用年限：50年，从1992年至2042年，不动产单元号：440307603007GB00206F00010730

起拍价：1.6264亿，单价：1.05万/㎡，市场价：1.18万/㎡，总价：1.8236亿，捡漏：1971.3万，8.9折起拍，市场租金：100.2元/㎡/月，年回报率：11.4%，法院评估价：1.6264亿。

以上信息仅供参考，法拍房源尚未开展相关尽调及背景调查，请待详核之后再参拍！